Défiscalisation

En France, une personne sur deux est locataire, avec les plus grandes peines à trouver un logement. L’Etat, ne pouvant pas financer lui-même l’expansion du parc locatif, fait appel aux contribuables en leur offrant un avantage fiscal.

Mehaignerie, Périssol, Besson et de Robien donc, chaque Ministre du Logement a apporté des modifications aux règles du jeu, mais le principe reste toujours le même: vous achetez un logement neuf pour le mettre en location et, à condition de respecter quelques règles, l’Etat vous en paie une partie.

Le dispositif d’amortissement fiscal « Robien » n’est associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoit des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché. Le « Robien » dans le neuf concerne aujourd’hui près de 60 000 logements par an. Son succès est donc incontestable. 410 000 logements ont été mis en chantier en France en 2005, un record historique depuis 25 ans. Il faut à présent orienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités : recentrer la production de logements « Robien » dans les agglomérations les plus tendues et répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.La loi robien d'origine a pris donc fin en définitive  le 31 août 2006.  

C’est tout l’objectif de la loi « Engagement national pour le logement » qui adapte le « Robien » et qui crée le nouveau dispositif « Borloo populaire ». Le « Robien » et le « Borloo » vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs. Ils sont complémentaires : le « Borloo » est fiscalement plus attractif, mais les loyers se situent 20 % en-dessous de ceux du « Robien » ; le « Robien » est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs sur l’année qui sont prévus : 40 000 en « Robien recentré » et 20 000 en « Borloo populaire ».

Principe

Le dispositif de la loi Robien defiscalisation est la location de votre immobilier pendant 9 ans au titre de résidence principale pour le locataire .

• Un investissement immobilier neuf .
• Un engagement de mise en location de 9 ans .
• Un amortissement fiscal de 50 % de la valeur du bien à partir de 2006 contre 65 % jusqu'au 31/08/2006 .
• Pas d'abattement forfaitaire .
• Un déficit foncier déductible du Revenu net Imposable .
• Une économie d'impôt liée à la tranche marginale d'imposition .

En règle générale (primo-investissement), et de manière à optimiser ce type de montage, il est préférable de réaliser  des opérations entre 100 et 140 000 KE, financée à 100% sur des durées longues (20 ans). Ce type de configuration permet d'allier, effet de levier de l'emprunt, defiscalisation maximum et effort d'investissement minimum.


Bénéficiaires de l’amortissement Robien

Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le logement peut être la propriété :

• des deux époux ou d'un seul d'entre eux,
• ou de leurs enfants à charge mineurs ou infirmes, ou encore enfants majeurs rattachés.

Le logement peut également être la propriété d'une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes).

 Les revenus des immeubles de ces sociétés doivent alors être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Qui doit s'intéresser au De Robien ?

Toute personne physique ou foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, et payant plus de 3 000 € d’impôt annuel pour un célibataire et 4 000 € pour un couple, a intérêt à privilégier l’investissement locatif de Robien.

Que permet-elle ?

Bien plus qu’une économie d’impôt, la loi de Robien vous permet d’acquérir un bien immobilier, sans apport et avec un faible effort d’épargne.

Un bien financé entre 75 et 90 %, selon les profils, par le locataire et l’économie d’impôts, un loyer garanti pendant toute la durée de l’opération, des taux d’intérêts au plus bas, des prix immobiliers qui ont plus que doublé en 5 ans, on comprend alors l’engouement des contribuables pour la loi de Robien.

LES AVANTAGES

Les intérêts à effectuer une opération:

Logements concernés

Il doit s'agir de logements situés en France et acquis, en direct ou par l'intermédiaire d'une SCI :

• neufs ou en l'état futur d'achèvement,
• ancien et faisant l'objet d'importants travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques proches de celles des logements neufs.

Ouvre également droit à déduction au titre de l'amortissement, la souscription de parts de SCPI. L'amortissement commence à courir dès la date de souscription (autrement dit, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants pour bénéficier de l’avantage fiscal).

Les logements doivent être loués nus durant 9 ans (non prorogeable), de façon effective et continue, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal.

La location doit être consentie sous condition de loyers.

Face aux difficultés des bailleurs de trouver des locataires au prix plafonds définis dans le dispositif  Robien d'origine, les communes françaises font l'objet d'un nouveau zonage. Désormais la France est découpée entre quatre zones au lieu de trois. Voici le classement par commune :

A la demande du contribuable, déduction au titre de l'amortissement calculée au taux de : 6 % du prix d'acquisition ou de revient du logement, pour chacune des 7 premières années et 4 % de prix, pour chacune des 2 années suivantes, ou 6 % de 95 % du prix de la souscription des parts de SCPI et 4 % de ce prix, pour chacune des 2 années suivantes

EXEMPLE :

Acquisition d’un logement neuf, d’une valeur de 50 000 €.
Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant 9 ans à un loyer de 200 €.
La déduction pour amortissement est donc égale à : 6 % du prix de revient de l’opération, soit 3000 € chaque année pendant 7 ans, puis 4 % de ce prix chacune des 2 années suivantes, soit 2000 €.

Au bout de 10 ans, il aura donc déduit 25 000 €, soit 50 % du prix de revient de l’opération.

Ce déficit foncier de 3 152 € sera entièrement déductible du revenu imposable.

Conseil pour obtenir une bonne RENTABILITE:

Une bonne adéquation entre le prix du marché locatif libre et le prix du marché conventionné est également nécessaire. Ces éléments sont la garantie d’une rentabilité durable dans le temps.