CHAMP D’ APPLICATION Immeuble d’habitation bâtis situés dans les secteurs sauvegardés ou dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui font l’objet d’une restauration complète en application de la loi Malraux.
CONTRIBUABLES CONCERNES Personnes physiques imposables, titulaires de parts de SCI, SCPI soumis à l’impôt sur le revenu, sociétés non soumises à l’IS.
CONDITIONS D’ APPLICATION Le logement doit être loué nu 6 ans à usage de résidence principale à un locataire autre qu’un ascendant ou descendant. Le délai de 6 ans est décompté à partir du 1er jour du bail. La locations doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
L’initiative de la restauration doit provenir de l’investisseur ou d’une association de plusieurs propriétaires (AFUL)
Les travaux doivent être conformes aux dispositions du code de l’urbanisme.
AVANTAGES FISCAUX
Report des déficits fonciers générés par les intérêts d’emprunt sur les revenus futurs pendant 10 ans.
Déduction des revenus fonciers des intérêts d’emprunt et des frais suivants:
gestion, assurance loyers impayés, taxes foncières et coûts d’entretien et de réparation
Déduction des frais liés aux travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants et des frais liés aux travaux de transformation en logement.
Régime très attractif réservé à une clientèle fortement imposée (tranche marginale >33%) ou bénéficiant de revenus exceptionnellement élevés sur une à deux années.
AVANTAGE PATRIMONIAL
Prévoyance : Assurance décès invalidité sur le prêt.
Retraite : Constitution d’un patrimoine immobilier d ’exception transmissible.
TRAVAUX DEDUCTIBLES DU REVENU GLOBAL
Loi Malraux
La loi en bref
Dispositif
Les opérations de restauration immobilière effectuées dans le cadre de la loi Malraux sont assorties d’un régime fiscal de faveur.
Fiscalité
Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l’opération de restauration, à l’exception des intérêts d’emprunt et des frais accessoires à un emprunt. Il en va de même des charges, s’il s’agit :
- des dépenses de démolition ; - des frais d’adhésion à des AFU ; - des travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d’immeubles existants ; - des travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble.
Obligations
Les immeubles doivent obligatoirement être situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP). Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti.
Il faut en outre que les locaux soient loués restaurés, à usage d’habitation exclusivement, et ce pendant une durée minimale de six années.
Contribuables concernés
S’adresse essentiellement aux investisseurs fortement fiscalisés, situés au moins dans les tranches supérieures à 30 % et disposant de revenus fonciers.
A savoir :
Vos avantages dus par l'application du régime de la loi Malraux peuvent vous être repris si vous ne respectez pas votre engagement de location nue, si le logement est vacant, si les travaux ne sont pas effectués dans la conformité exigée…
Le régime de la loi Malraux est compatible avec celui de la loi Robien. En effet, une fois l'opération Malraux terminée et l'engagement de 6 ans respecté, la relocation avec le bénéfice du régime Robien est possible.
votre abattement fiscal total est égal au montant des travaux.
la loi Malraux permet d'écraser des impôts sur le revenu très importants (150.000 euros voire plus).
revendre au bout de 15 ans pour éviter de payer de la plus value sur le montant des travaux.
Textes de référence
• Référence au Code général des impôts Article 31 1°-b ter et article 156-I-3°.
• Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903) Loi instituant la loi Malraux.
• Loi de finances rectificative pour 1994 Création des ZPPAUP.
• Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5D-5-95) Précisions concernant le nouveau dispositif en place depuis le 1er janvier 1995.
• Réponse Valeix n° 39461 JOAN du 3 avril 2000, p. 2 167 Réponse ministérielle précisant la compatibilité des dispositifs Malraux et Besson.
• Loi de solidarité et de renouvellement urbain (SRU) (article 26 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000). Loi modifiant le dispositif de mise en place ou la transformation des secteurs sauvegardés.
• Loi de finances rectificative pour 2003 (loi n° 2003-1312 du 30 décembre 2003 - art. 68 - JO du 31) et instruction BOI 5D-6-04). Article de loi qui étend le dispositif Malraux aux travaux de réaffectation à l’habitation. Fiscalité des opérations Malraux et monuments historiques.
