Défiscalisation

• La société civile comme instrument de gestion d'un patrimoine financier et / ou immobilier

• La société civile comme instrument de transmission d'un patrimoine à titre onéreux ou à titre gratuit
La société civile comme instrument de défiscalisation.

La SCI, littéralement société civile immobilière, constitue le montage financier et administratif le plus communément utilisé, lorsqu'il s'agit d'acquérir, de constituer et de faire fructifier un patrimoine immobilier. Le statut et le montage juridique de la SCI sont bien souvent rédigés par un avocat spécialisé dans l'immobilier ou encore le notaire.

Le principe de la SCI consiste pour plusieurs associés à se réunir autour d'un projet immobilier, la SCI représente donc une société à part entière, dans laquelle les associés ne sont donc pas propriétaires des biens mais détiennent des parts sociales. L'intérêt flagrant de la SCI réside donc principalement dans le régime fiscal avantageux que propose le montage juridique de la SCI. En effet, l'économie d'impôt réalisée, permet de financer le où les biens immobiliers par un effet de levier fiscal. D'autre part, l'administration fiscale ne peut en aucun cas réfuter le montage d'une SCI, puisque celle-ci ne caractérise pas un abus de droit, étant donné que le montage, non seulement n'est pas fictif, mais il met en oeuvre un réel objectif financier autre que l'unique but de la réalisation d'économies d'impôt.

Très souple à gérer, la SCI peut prendre plusieurs formes et tolère l'adaptabilité des montages au cas par cas et en fonction des besoins, véritable alternative au régime de l'indivision, elle se révèle en outre comme étant un formidable outil lors de la transmission du patrimoine immobilier.

A savoir, que la SCI, outre le fait de procurer la possibilité d'acheter un bien à plusieurs, concède également un nombre considérable d'avantages : la protection d'un patrimoine immobilier face à des créanciers, la possibilité pour des couples concubins de réaliser une opération immobilière qui même en cas de rupture reste tout à fait viable, l'avantage par rapport à la tontine (avantageuse simplement pour les biens immobiliers coûtant moins de 76000 euros... Ces avantages sont donnés à titre d'exemple et ne sont pas exhaustifs, pour connaître l'étendue des faveurs accordées à la SCI,penchez vous sur les nombreux ouvrages sur le sujet...

CARACTERISTIQUES

La SCI (société civile immobilière) se définit comme une société créée par plusieurs associés désirant détenir en commun 1 ou plusieurs immeubles.

Types

En fonction de leur objet, on distingue :

• les SCI de location, ci-après étudiées, ayant pour objet l’administration ou la gestion d’immeubles locatifs,

• les SCI de construction-vente, ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,

• les SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés,

• SCI de placements immobiliers, plus connues sous le nom de SCPI.
Les développements ci-après concernent uniquement la SCI de location.

Constitution et fonctionnement

Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :

• fait des apports (immeubles, sommes d’argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales,

• participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en proportion de ses parts dans le capital,

• peut céder ses parts (par vente, succession, donation) à un associé ou à un tiers (l’accord de tous les associés est généralement requis).

Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles, ni la location en meublé. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l’IS.

En matière de capital social, la loi n’impose aucun montant minimal.

Évaluation des parts

La valeur des parts d’une SCI est essentiellement fonction de la valeur du ou des immeubles qu’elle détient.

Valeur de 1 part = ( valeur des immeubles - dettes de la SCI) / nombre de parts

Dissolution

Les associés se retrouvent en indivision. Chacun peut alors réclamer le partage :

• le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts,
• les statuts de la SCI, ou une décision de tous les associés, peuvent convenir de l’attribution de certains biens à certains associés.