Défiscalisation

La loi Demessine ou ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) concerne des investissements située dans certaines zones géographiques (Zone de Revitalisation Rurale, Agglomerations nouvelles, communes inscrites sur la liste des fonds structurels européens ).

Le renforcement de l’attractivité touristique des territoires notamment en zone rurale passe par la création d’une offre nouvelle de résidences de tourisme et par le maintien de l’offre ancienne, ainsi que par la mise en valeur et la gestion durable du patrimoine.

Ainsi, sont concernés par cette loi les investissements de construction ou d'acquisition d'un logement neuf ou les investissement de réhabilitation d'un logement ancien à condition de le louer à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée située dans une zone éligible.

Sont également concerné des travaux de réparation, d’amélioration, de reconstruction et d’agrandissement dans un local situé dans certaines zones et affectés au loisir.

CHAMP D’ APPLICATION

Dans le cas d'un investissements de construction ou d'acquisition d'un logement neuf :

Logements neufs et assimilés acquis entre le 1er janvier 1999 et le 1er décembre 2010.

Logements doivent être situés dans une résidence de tourisme classée, située dans une Zone de Revitalisation Rurale.

Logements doivent être détenus en pleine propriété.

CONTRIBUABLES CONCERNES

Personnes physiques imposables, titulaires de parts de SCI, SCPI soumis à l’impôt sur le revenu, sociétés non soumises à l’IS.

Bénéficiaires

Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables dont les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement acquis peut être la propriété des deux époux, d’un seul ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal. Il peut être également la propriété d’une société non soumise à l'IS (impôt sur les sociétés), dans la mesure où les revenus de ces logements sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

CONDITIONS D’ APPLICATION

Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Lorsque le logement a été acquis par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS, l'associé doit s'engager à conserver ses parts jusqu'à l'expiration du délai de 9 ans couvert par l'engagement de location.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit :

• en cas d'acquisition d'un logement neuf, la date de l'acquisition ;
• en cas d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, la date de l'achèvement.

Logements concernés

Le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée, c'est-à-dire d'un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière, située :

• dans une zone de revitalisation rurale (ZRR),
• dans toutes les communes inscrites sur la liste concernée en France par l'objectif n°2 des fonds structurels européens situées dans des agglomérations n'excédant pas 5 000 habitants,
• ou dans le périmètre d'intervention des établissements publics chargés de l'aménagement d'une agglomération nouvelle (cette disposition vise les agglomérations nouvelles telles que Marne-La-Vallée, Melun-Sénart et l'Isle-d'Abeau).

Pour les logements acquis anciens à réhabiliter, la réduction d'impôt est également applicable aux logements situés dans les stations classées en application des articles L. 2231-1 et suivants du code général des collectivités territoriales et dans les communes touristiques dont la liste sera fixée par Décret.

Calcul de la réduction

La réduction d'impôt est calculée sur le montant de l'investissement retenu dans la limite de :

• 50 000 € pour une personne seule,
• 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune.

Le taux de la réduction est fixé à 25 % du prix d'achat du logement et des éventuels travaux de réhabilitation.

La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de l'année d'acquisition si elle est postérieure, ou de l'achèvement des travaux.

Elle est répartie au maximum sur 6 ans (la réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement des travaux de réhabilitation ou d'acquisition des logements et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison d'1/6ème des limites maximales de 50 000 € ou 100 000 €, puis, le cas échéant, pour le solde les 5 années suivantes dans les mêmes conditions).

La réduction d’impôt ne peut pas donner lieu à remboursement lorsqu’elle excède l’impôt dû par le contribuable.

Corrélativement, le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené de 14 % à 6 % pour les revenus des 9 premières années de location des logements ouvrant droit à cette réduction d'impôt.


Un avantage à ne pas négliger, le droit de jouissance pour profiter de sa résidence....

Pour ouvrir droit à l’avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location pendant neuf ans au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme. La location doit être effective et continue. Néanmoins, le propriétaire a la faculté de se réserver des périodes d’occupation de son logement en exerçant son droit de réservation prioritaire. La durée totale des périodes d’occupation ne doit cependant pas excéder huit semaines par an et le revenu foncier déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire.

La clé de la réussite : la qualité de la gestion locative

Le choix de l’emplacement de la résidence est primordial afin d’optimiser le rendement financier de l’opération à long terme. Un taux de remplissage important, une qualité de construction haut de gamme et la qualité du gestionnaire seront autant d’atouts pour une revente ou un rendement long terme de l’investissement. Prenez votre temps pour choisir ler meilleur produit.


Le petit plus fiscal

L’acquisition se faisant dans le neuf, l’investisseur a la possibilité de placer la TVA récupérée sur des supports financiers et ainsi favoriser la gestion de sa trésorerie sur la durée de l’investissement.

AVANTAGE FISCAL

Déficit Foncier générés par les intérêts d’emprunts reportables pendant 10 ans.

Possibilité de récupération de la TVA grevant l’acquisition sous réserve de conserver le bien 20 ans. En cas de revente, la TVA sera à reverser au prorata des années écoulées (ex : 1/20 si vente la 19ème année).

Déduction forfaitaire sur les loyers de 6% pendant la durée d’amortissement (14 % ensuite).

Déduction des intérêts d’emprunt et autres charges sur les revenus fonciers.

AVANTAGE PATRIMONIAL

Prévoyance :
Assurance décès invalidité sur le prêt.

Retraite :
Constitution d’un patrimoine immobilier.
Transmissible.

Prévoyance :
Assurance décès invalidité sur le prêt.

IMPORTANT

SECURITE:
Le bail commercial qui vous lie à l’exploitant vous garantit le versement d’un loyer pendant au moins neuf ans.