Défiscalisation

Régime fiscal : imputation des déficits fonciers sans limitation sur le revenu global du propriétaire. Vous pouvez exonérer ce bien des droits de succession et cela même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. L'exonération des droits de succession fonctionne également dans le cas de monuments historiques détenus dans le cadre d'une Société Civile Immobilière (SCI) familiale, dont les revenus sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, légataires ou donataires d'une convention à durée indéterminée avec les Ministres de la Culture et des Finances.

Bénéficiaires du dispositif : Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …).

Logements concernés : Les biens immobiliers concernés doivent être reconnus Monuments Historiques ou être classés à l’ISMH par le Ministère de la Culture et de l’Environnement. A partir du moment où le bien est classé, il sera sous l’étroite surveillance du Ministère. Ainsi, il ne pourra plus être démoli, déplacé ou transformé en tout ou en partie sans l’accord préalable de ce Ministère.

Les travaux ne peuvent débuter qu’après autorisation et doivent se dérouler sous le contrôle de l’Administration (contrôle technique du service des Monuments Historiques). Le dispositif est moins strict pour les biens inscrits à l’ISMH, il suffit d’informer l’Administration avant tous travaux.

Subventions : des subventions peuvent être accordées. Pour un immeuble classé, le montant de la subvention s’élève en moyenne à 35% du coût des travaux mais peut atteindre 50% voire 75% de ce coût dans certains cas exceptionnels. Pour un immeuble inscrit sur l’inventaire supplémentaire, ce montant est de l’ordre de 15% en moyenne du coût des travaux mais peut aller jusqu’à 30%.

Certains immeubles, nécessitant des mesures de protection particulières compte tenu de leur ancienneté, beauté ou caractère historique, font l'objet d'aides, notamment fiscales.

Droits de succession et de donation
Les opérations Malraux (opérations de restauration immobilière) ne donnent droit à aucun avantage particulier : régime de droit commun, applicable à tous les immeubles.

Les monuments historiques (immeubles dont la conservation présente un intérêt historique ou artistique) :

• bénéficient d'une exonération totale (y compris pour les meubles), sous réserve de la conclusion d'une convention avec les ministres des Finances et de la Culture prévoyant, notamment, les modalités d'accès du public,
• sont imposables selon le régime de droit commun, en l'absence de convention.

Imposition des revenus

Ces revenus sont imposables à l'IR au titre des revenus fonciers, sans application possible du régime "micro-foncier", sous réserve de deux particularités :

• le revenu foncier imposable est déterminé selon des règles particulières,
• le déficit foncier est imputable sur le revenu global, sans limitation et sans restriction (y compris pour la fraction résultant des intérêts d'emprunts s'agissant de monuments historiques).

Opération Malraux : certaines dépenses supplémentaires sont déductibles des revenus fonciers : frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU), dépenses de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, dépenses de travaux de transformation en logement.

Principales conditions requises :

• restauration complète de l'immeuble,
• travaux soumis à autorisation spéciale (vouée à disparaître),
• location du logement non meublé, à usage d'habitation principale du locataire, pendant au moins 6 ans (9 ans si l'autorisation des travaux a été obtenue avant le 01.07.93).

S'agissant d'un monument historique :

• procurant des recettes imposables : abattement de 1 525 € ou 2 290 € sur les revenus fonciers, sans justification,
• ne procurant aucune recette : pas de déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, mais déduction possible, sur le revenu global de la même année, des sommes consacrées aux travaux de réparation et d'entretien.


ISF

Les opérations Malraux ne donnent droit à aucun avantage particulier : imposition selon le régime de droit commun.

Les monuments historiques :

• détenus par l'intermédiaire d'une SCI, sont exonérés pour la fraction des parts représentant des objets d'art, de collection et d'antiquité de plus de 100 ans d'âge (et imposables, selon le régime de droit commun, pour la fraction des parts représentative du monument),

• dans tous les autres cas, sont imposables selon le régime de droit commun.

Cession : pas de mesures particulières

Les règles communes à tous les immeubles s'appliquent

• Produit immobilier d’exception- Avantage fiscal d’exception.

Imputer l’intégralité des déficits fonciers sur le revenu global, même les intérêts d’emprunt du prêt souscrit pour l’acquisition, c’est possible, il suffit d’investir dans un immeuble classé Monument Historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire.

Tous les travaux engagés sur l’année seront alors déductibles des revenus de cette même année.

• Une rénovation sous contrôle.

La rénovation d’un Monument Historique nécessite de nombreuses autorisations administratives. Les travaux ne peuvent débuter qu’après autorisation du préfet de région qui est le garant d’une rénovation préservant le patrimoine architectural national. Les architectes des Monuments Historiques de France interviennent également en tant qu’institution de contrôle.

Dans ce type d’investissement, il est important de sélectionner un partenaire habilité à travailler avec ces intervenants. Les rénovations engagées sont très souvent de très haute qualité et les entreprises générales habilitées à les réaliser sont rares.

Fiscalité très avantageuse

Ce régime est très attractif pour une clientèle fortement imposée ou bénéficiant de revenus exceptionnellement élevés sur une à deux années. Il permet aussi à nos clients de se construire un patrimoine immobilier d’exception transmissible sans droit de succession si l’immeuble reste ouvert au public.