Défiscalisation

A partir du moment où un investisseur met en location un logement meublé,il est considéré au regard de l'Administration comme loueur en meublé.

Toutefois,deux catégories coexistent:

le loueur en meublé non professionnel communèment dénommé LMNP et le loueur en meublé professionel intitulé LMP.De l'une ou l'autre de ces catégories découlera le régime fiscal adapté.

La Location Meublée est un outil d'exception destiné à un investisseur soucieux du maintien de ses revenus au moment de la retraite, grâce à l'acquisition d'un patrimoine de bon rapport. Produit destiné à la location ou à la gestion d'une activité spécifique, les revenus provenant de cette location entre dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.

La location en meublé constitue une activité commerciale. Les revenus qu'elle procure sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.
Les avantages fiscaux sont différents selon que l'on est LMP ou LMNP.

LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE

Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle

La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du contrat sont fixés librement entre les parties.

Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués nus, sans autorisation préalable à la préfecture.

D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers tels que l'assurance-vie soumis aux aléas de la bourse.

Les règles juridiques de la location en meublé non professionnelle

Pour pouvoir entrer dans le cadre du régime micro-BIC de la location en meuble non professionnelle, le propriétaire doit détenir les biens immobiliers en direct. Si les biens immobiliers meublés sont loués dans le cadre d'une SCI, la loi impose que la SCI soit soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ce qui exclut d'office l'application du régime micro-BIC.

En tout état de cause, l'investisseur garde la liberté de choisir entre le micro-BIC (et l'abattement forfaitaire de 72 %) ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés, s'il estime que les déductions dépasseront 72 % de ses recettes.

Dispositif

Est considéré comme loueur en meublé non professionnel(LMNP) le propriétaire-bailleur qui loue un ou plusieurs logements meublé,dans la mesure où:

-Il ne touche pas 23000 euros de recettes locatives brutes annuelles;

-Son activité de loueur ne représente pas 50% de ses revenus (pour l'application du pourcentage de 50%,le revenu net de la location en meublé est comparé au total des revenus nets catégoriels.)

Le seuil des recettes s'apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal.

Dans la mesure où l'investisseur est considéré comme loueur en meublé non professionnel,il est imposé pour les revenus qu'il tire de cette ou ces locations aux BIC.

Logements concernés

Divers types de logements sont concernés par la location meublée:
-Les chambres meublées;
-Les locations saisonnières;
-Les chambres d'hotes et gîtes ruraux;
-Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidence avec services.

Peu importe que le bien en question soit considérés comme meublés,les logements doivent comporter des objets mobiliers en nombre raisonnable pour que le local offre un minimum d'habilité.

Sans qu'il y ait de définition légale précise sur cette notion d'habitabilité,on peut penser que les meubles dont est pourvu le logement doivent être en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre sans avoir besoin de rajouter quelque meuble que ce soit.

Avantage fiscal

Puisque les revenus tirés de la location meublée non professionnelle sont imposés dans la catégorie des BIC,les charges occasionnées par cette activité sont déductibles et peuvent être imputées sur les revenus de même nature.

Toutefois, si le loueur décide de ne pas inscrire les locaux donnés en location à son actif immobilisé,seuls les frais de gestion et les dépenses locatives à l'exclusion des charges de propriété(amortissements,intérêts d'emprunt,réparations autres que le menu entretien,taxe fonciére)sont pris en compte ppour la détermination du revenu impossible.

Si des déficits sont constatés une année,ils sont imputables sur les bénéfices provenant des activités non professionnells imposables dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des cinq années suivantes.

Mais attention,le report des déficits sur les cinq années suivantes ne s'effectue jamais dans la pratique puisque ce régime exclut la possiblité de constater un déficit.

Les avantages économiques de la location en meublé non professionnelle

La location en meublé non professionnelle offre de meilleurs rendements locatifs que les locations nues. Les revenus des locations meublée se situent entre 6 % et 8 % avant impôt. Par ailleurs, le risque d'impayé est quasiment nul, car le loueur en meublé n'est pas soumis à la loi de protection des locataires : la durée du bail, les loyers, les clauses du contrat sont fixés librement entre les parties.

Il sera parfois intéressant pour les personnes ayant des biens immobiliers qu'elles louent nus de changer l'affectation de ces biens en les meublant, pour bénéficier du régime du micro-BIC. Seule limite : les règles d'urbanisme qui dans certaines grandes agglomérations comme Paris, interdisent de louer en meublé plusieurs logements initialement loués nus, sans autorisation préalable à la préfecture.

D'une manière générale, le régime du micro-BIC peut s'appliquer à tous les types de biens immobiliers d'habitation meublés, et notamment aux résidences de tourisme, résidences étudiantes, maisons médicalisées (MAPAD), ou aux villas meublées que les propriétaires louent de manière saisonnière. Sa fiscalité exceptionnelle alliée aux rendements élevés de l'immobilier (revenus fonciers + plus valeurs) constitue une alternative crédible à des placements financiers tels que l'assurance-vie soumis aux aléas de la bourse.

Exonérations

Dans certains cas,l'exonération des revenus locatifs est possible,notamment s'il s'agit de locations saisonnières qui se pratiquent à la journée,à la semaine ou au moins dans la mesure où les revenus de ces locations n'exédent pas 726,25 euros par mois.

Impôts direct locaux

Le loueur en meublé non professionnel est imposable à la taxe d'habitation,s'il conserve la jouissance de son bien une certaine partie de l'année.

Par ailleurs,quelle que soit l'importance des revenus qu'il tire de la location,il est impossibleà la taxe professionnelle dés lors que cette activité représente un caractére habituel.Toutefois,le cas de la double imposition,taxe d'habitation et taxe professionnelle,est depuis 1993 supprimé sauf avis contraire des collectivités territoriales.

Contribution sur les revenus locatifs

Les locaux meublés,sauf exception sont exemptés de TVA.En revanche,ils sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs(CRL)si le bien est achevé depuis quize ans au moins au 1er janvier de l'annés d'imposition.Sontaux est de 2,5% du montant des loyers encaissés.

Dans le cadre des locations saisonnières,ce sont les loyers stipulés pour la seule période de location qui sont pris en compte pour apprécier si le seuil d'application est ou non franchi.

Plus-values

Pour les loueurs en meublé non professionnels,c'est le régime des plus values privées qui s'applique et dont le calcul vient d'être revu.Les règles d'imposition sont celles applicables dans le cadre d'une vente de logement non meublé.

Ainsi,en cas de plus-values,celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien ou encore,sous certaines conditions,au bout de cinq ans,si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale.

Impôt de solidarité sur la fortune(ISF)

Dans le cadre du LMNP,les locaux d'habitation loués meublés ne sont pas considérés comme étant des biens professionnels.En conséquence,ils entrent dans le calcul de l'ISF.

LOUEUR MEUBLE PROFESSIONNEL

Dispositif en loueur meublé professionnel

A la différence de la location meublée non professionnelle(LMNP)où les revenus tirés de la location ne sont deductibles que des revenus de même nature,dans le cadre de la location meublée professionnelle(LMP),les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.

Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI,les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23000 euros.

Investisseurs concernés pour loueur meublé professionnel

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel il faut réaliser 23000 euros de recettes annuelles au titre de cette activité ou au moins 50% de ses revenus globaux à partir de cette même activité.

 Obligations à respecter

*Tenue d'une comptabilité spécifique de loueur meublé professionnel

Etre loueur en meublé professionnel implique la tenue d'une comptabilité commerciale et l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.Il convient aussi de s'acquitter des diverses cotisations sociales liées à ce type d'activité.

*Inscription au registre du RCS

L'inscription au registre du commerce et des sociétés est une condition sine qua non du statut de loueur en meublé professionnel.Cela étant,dans la pratique certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant le fait que le Code du commerce dans son article 632 énumère toutes les professions commerciales sans pour autant citer celle de loueur en meublé professionnel.Si tel tel est le cas pour un loueur s'il souhaite bénéficier des avantages fiscaux décrits ci-après,il se doit de fournir à l'administration fiscale une attestation justifiant le refus d'inscription par le greffe,faute de quoi il n'est pas considèrè comme loueur en meublé professionnel.

*Exploitants de résidences avec services

La loi de finances rectificative pour 2002 a supprimé pour les exploitants de résidences avec services assujetties à la TVA l'obligation de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés.Cette nouvelle disposition a été prise afin d'être en conformité avec la sixiéme directive européenne.Toutefois,cette suppression n'est applicable que dans le cadre du remboursement de TVA.

Ainsi,pour avoir droit à la possibilité d'imputer les dépenses liées à cette location sur le revenu global,l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés reste toujours d'actualité.

Cette mesure n'a donc aucun impact spécifique sur le statut du LMP.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel


Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est accordé aux personnes physiques ou aux sociétés de personnes (EURL, SARL de famille ou SNC) soumises à l'impôt sur le revenu, inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, exerçant de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés, et réalisant plus de 23.000 euros TTC de recettes annuelles en location en meublé (ou retirant de cette activité au moins 50,~7c de leur revenu global : article 151 septies du CGI).

Avantage fiscal

L'un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global,à condition d'opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

- l'activité de loueur en meublé professionnel relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (article 34 du CGI). A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles. qu'elles soient liées à l'investissement, c'est à dire les frais d'établissement et les frais d'acquisition. ou à l'activité : les charges d'emprunt (dont frais de dossier, intérêts, frais d'hypothèque, etc... ). les taxes, les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les frais comptables et juridiques, etc... ;

- la particularité du statut LMP est qu'il permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultants de ces charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI) ;

- les règles comptables permettent également d'amortir le bien selon le mode linéaire sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7 ans. Selon l'article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs ;

- Au terme de 5 ans à compter de la date d'acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d'impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 250 000 euros TTC l'année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI).

- Les biens bénéficiant du régime LMP n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (n'entrent pas dans la définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus de placements financiers). Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, cette disposition ne s'applique pas dans le cadre d'un investissement au travers d'une SARL de famille pour les associés non gérants ou gérants non actifs.

Les deux avantages du L.M.P.

Le régime du Loueur en Meublé Professionnel présente deux avantages fiscaux majeurs :

• Vous déduisez totalement les déficits d'exploitation (frais d'acquisition, intérêt d'emprunt, charges de copropriété...) sur le revenu global, ce qui contribue à faire baisser fortement votre impôt sur le revenu
• Puis, lorsque les charges déductibles ne suffisent plus à couvrir la totalité de vos loyers, vous commencez à amortir le bien. cela vous permet d'échapper à l'impôt sur le revenu durant toute la durée du prêt, qui est généralement de 15 ans.

Ajoutons à cela la possibilité de remboursement de la TVA au moment de l'acquisition du bien, l'exonération d'ISF et de plus-values, divers avantages liés à la transmission, la retraite ou la revente.

Charges déductibles en tant que loueur meublé professionnel

Les charges déductibles de créer un déficit imputable sont l'ensemble des charges locatives de tout propriétaire,y compris charges de propriété ou de copropriété.S'y ajoutent les charges financières liées à l'acquisition,c'est à dire interêts d'emprunt et primes d'assurance liés à l'emprunt,et les éventuels frais d'étude et de recherche.

Il est en de même des charges découlant du statut de LMP,telles que les cotisations vieillesse et d'allocations familiales.

Les dépenses d'entretiens et de réparations sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objetde permettre aux occupants l'usage normal de l'immeuble,sans toutefois en modifier la consistance,l'agencement ou l'équipement initial. Attention,si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire,elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Une exception à ce principe,elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure où il s'agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l'immeuble, de travaux engagés avant l'arrivées du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.

Option pour le réel simplifié

Pour plus de simplification dans les déclarations,on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.

Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

Calcul de l'amortissement

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire(vingt ou vingt cinq ans pour le logement,cinq ans environ pour le mobilier).

Toutefois, depuis 1996,l'amortissment ne peut être pris en compte que dans la mesure où,ajouté aux autres charges déductibles,il annule les revenus imposables.Il ne peut donc pas, par lui-même,créer de déficit reportable.

Dans ce cas ,le supplément d'amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des cinq années suivantes avec les mêmes restrictions.

Plus-values

Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l'exonération des plus-values est acquise dés lors que les recettes brutes locatives n'excèdent pas 152449,02 euros la derniére années d'exploitation,après au moins cinq années d'exploitation.

En outre il est admis que le délais de cinq ans ne soit pas le délais de détention du bien mais celui de l'activité de loueur.

Cette exonération s'applique également s'applique également si l'activité de loueur est exercée par le biais d'une EURL ou d'une SARL.

De famille à la condition expresse que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

Impôts locaux

Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière,exception faite des deux premières années s'ils investissent dans le neuf.

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier, vous serez imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties, pour les immeubles bâtis que vous possédez au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les personnes qui louent des locaux en meublé sont imposables à la taxe d'habitation sur ces locaux, lorsque ces derniers constituent leur habitation personnelle (principale ou secondaire) ou en font partie. L'habitation personnelle s'entend du logement dont le loueur conserve la disposition en dehors des périodes de location. En revanche, vous n'êtes pas redevable de la taxe d'habitation pour les locaux que vous réservez exclusivement à la location en meublé et qui sont spécialement aménagés à cet effet .

Par ailleurs,les loueurs en meublé professionnels sont assujettis à la taxe professionnelle.

Les loueurs en meublé sont généralement imposables à la taxe professionnelle. Toutefois, les personnes qui louent ponctuellement en meublé une partie de leur habitation personnelle sont exonérées de plein droit, lorsque la location ne présente aucun caractère périodique. De même, les personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de plein droit lorsque les pièces louées constituent la résidence principale du locataire et que le prix demeure fixé dans des limites raisonnables.

Les loueurs de gîtes ruraux, les loueurs de meublés de tourisme et les personnes qui louent ou sous-louent tout ou partie de leur habitation personnelle, dans les cas autres que ceux évoqués ci-dessus, sont exonérés de taxe professionnelle ,c'est-à-dire une franchise qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA.

Les personnes qui louent des locaux spécialement aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont toujours imposables de plein droit à la taxe professionnelle.

Dans ce cas, le propriétaire n'acquittera pas la taxe d'habitation.

Vous pouvez bénéficier du plafonnement de votre imposition en fonction de la valeur ajoutée produite par cette activité durant l'année d'imposition.

La demande doit être formulée auprès de votre centre des impôts sur l'imprimé n° 1327 STP, accompagné d'une copie de l'avis d'imposition.

Les droits d'enregistrement

L'acquéreur d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble qui prend l'engagement, dans l'acte d'acquisition, de ne pas affecter ces biens à un usage autre que l'habitation pendant au moins trois ans bénéficie de l'application d'un taux réduit pour le calcul des droits de mutation (2,60 % + taxes et prélèvements divers).

Les locaux destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation : tel est le cas des locaux destinés à l'exercice de la profession de loueur en meublé lorsque le bailleur loue de façon habituelle, même saisonnière, plusieurs logements meublés (à partir de deux), que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires.

A noter:

Si vous exercez la profession de loueur en meublé de locaux d'habitation acquis depuis moins de trois ans avec le bénéfice du taux réduit des droits d'enregistrement, vous serez amené à acquitter le complément d'imposition dont vous avez été dispensé lors de l'acquisition.

Il n'y aura pas de remise en cause du régime de faveur lorsque la location en meublé porte sur des locaux qui constituent la résidence ou le domicile du bailleur et pour lequel il acquitte une seule taxe d'habitation.

Impôt de solidarité sur la fortune

Depuis la loi de finances pour 1999 ne sont pas exonérés d'ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes:retirer de leur activité de location meublée à la fois 23000 euros de recettes annuelles et plus de 50% de leur revenu.

REGIME DES MICRO-BIC

Dispositif

Dans la mesure où le bailleur d'un logement meublé ne remplit pas les conditions du loueur en meublé professionnel,il peut opter pour un régime de déclaration simplifiée.Ce dernier est sensiblement identique à celui du régime du micro foncier,mais applicable aux BIC.Il est dénommé régime du micro-BIC.

L'avantage fiscal se traduit alors par l'octroit d'un abattement forfaitaire de 70% sur le chiffre d'affaires.

Avantage fiscal

Ainsi,si le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre de l'activité normale et courante ne dépasse pas 76300 euros,un abattement forfaitaire de 70% du chiffre d'affaires(avec un minimum d'abattement de 304,90 euros)est pratiqué.

Investisseurs concernés

L'instruction 4 G-2-99 du 20 juillet 1999 qui définit les modalités d'application du régime du micro-BIC,précise que sont directement concernés par celui-ci les investisseurs qui louent directement ou indirectement des locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ou encore qui exploitent un hôtels ou une résidence de tourisme.

On notera aussi que ce régime des micro-BIC ne s'applique exclusivement qu'auaux entreprises individuelles.

Autrement dit ,les SARL et autres sociétés plus importantes ne peuvent en bénéficier.

Obligations à respecter

Dans la mesure où l'investisseur choisit le régime du micro-BIC,l'option est irrévocable pour une durée de cinq ans.Toutefois,si au cours de l'option,le contribuable ne se situe plus dans le champs d'application du régime des micro-BIC(déplacement du plafond de 76300 euros par exemple),l'option devinet par elle-même caduque.

L'investisseur garde également toujours la liberté de choisir entre cet abattement forfaitaire de 70% ou l'imputation réelle de l'ensemble de ses frais et charges sur ses revenus locatifs encaissés ,il s'estime que les déduction dépasseront 70% de ses recettes.Il bénéficiera alors du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel.

Charges déductibles

Les charges déductibles sont sensiblement les mêmes que celles visées par les revenus fonciers.
Les amortissements pratiqués sur le prix d'achat du logement sont ègalement pris en considération dans la limite de 2% par an.A la différence du loueur en meublé professionnel,le loueur en meublé non professionnel ne peut reporter ses éventuels déficits fiscaux sur son revenu global.

En revanche,il peut les reporter sur les revenus de la même catégories(BIC) des cinq années suivantes.

Option pour le réel simplifié

Le choix de l'impression au réel simplifié peut,toutefois,être intéressant si le propriétaire souscrit un emprunt important,dont il peut déduire les intérêts ou s'il réalise des travaux déductibles dans son ou ses logements loués meublés.

Situation au regard de la TVA

Pour bénéficier de ce régime,il est important de bénéficier de la franchise de base en TVA.
En clair,cela signifie que l'activité concernée imposable selon le régime des micro-BIC doit être exonérée de TVA.

Dans le cadre de la location meublée,cela ne pose aucun problème puisque les locations occasionnelles,permanentes ou saisonnières de logements meublés garnis à usage d'habitation,sont exonérées de TVA.

Toutefois,se pose le probléme pour les résidences de tourisme classées et résidences avec services qui restent soumises à la TVA.

Ainsi,l'investisseur qui souhaite bénéficier de cette faculté d'assujetissement à la TVA pour son investissement en résidence de tourisme ou avec services ne peut prétendre au bénéfice du régime des micro-BIC.

Autres limites

Comme dans le cadre du microfoncier,l'abattement forfaitaire accordé est censé représenter toutes les charges déductibles. En conséquence,aucune autre déduction n'est possible.

Ce régime est donc à recommander essentiellement aux investisseurs aux investisseurs qui n'ont pas d'emprunt en cours et qui n'envisagent pas la réalisation de travaux dans un futur proche



Quand devient-on loueur professionnel ?

Comment s'apprécient les limites de 23 000 € et le seuil de 50 % ?

Les recettes brutes à prendre en considération doivent s'entendre du total des loyers courus taxes comprises.

Le seuil de 50 % du revenu global est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits des exercices antérieurs) y compris les revenus provenant de la location et, le cas échéant, ceux taxables à un taux proportionnel.

Le régime des micro-entreprises

Si vos recettes ne dépassent pas 15 260 € HT, vous pouvez bénéficier du régime des micro-entreprises.

Depuis l'imposition des revenus 1992, les loueurs en meublé non professionnels bénéficiaires de la franchise en base de TVA ou expressément exonérés de cet impôt et dont le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 15 260 € HT bénéficient de plein droit de ce régime.

Les contribuables dont les recettes franchissent pour la première fois la limite de 15 260 € sans excéder 18 300 € continuent à bénéficier de ce régime l'année du dépassement.

Dans cette situation vous n'avez pas à remplir de déclaration spéciale, vous portez les recettes sur votre déclaration des revenus n°2042, page 4, paragraphe 5, ligne RL.

Vous serez imposé après application d'un abattement de 50 % qui ne peut être inférieur à
300 €.

Bon à savoir :

Pour les entreprises saisonnières, le chiffre d'affaires annuel de 15 260 € HT ne fait pas l'objet d'un ajustement prorata temporis lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.

* Le régime du forfait

Si le montant de vos locations n'excède pas 76 300 € TTC, vous serez soumis au régime du forfait sauf option pour le régime réel simplifié d'imposition.

Vous devez déclarer la totalité des produits de l'activité de tourisme (hébergement et prestations complémentaires).

L'administration évalue le produit des recettes de l'activité de tourisme. Le forfait est fixé par année civile pour une période de deux années. Il peut être reconduit pour une période d'un an renouvelable ou il peut être dénoncé :

- par le contribuable avant le 16 février soit de la deuxième année qui suit la période biennale pour laquelle il a été conclu, soit, en cas de reconduction, de la deuxième année qui suit celle à laquelle s'appliquait la reconduction ;

- par l'administration pendant les trois premiers mois des mêmes années.

La dénonciation du forfait entraîne la fixation d'un nouveau forfait pour la période biennale en cours. Si vous optez pour ce régime vous devrez déposer une déclaration spéciale n° 951 M en double exemplaire avant :

- le 16 février, si le forfait est fixé dans l'année ;

- le 15 avril dans le cas contraire (une prorogation de délai peut être accordée par décision ministérielle).

* Le régime réel simplifié d'imposition

Ce régime s'applique de plein droit si le chiffre d'affaires réalisé est supérieur à 76 300 € TTC et n'excède pas 763 000 € HT.

Vous pouvez opter pour ce régime avant le 1er février par courrier adressé au service des impôts dont vous dépendez (si vous relevez de l'un des régimes décrits ci-dessus).

Vous devez souscrire avant le 1er avril de chaque année une déclaration spéciale de résultat n° 2031, et compléter le cadre D de l'annexe n° 2031 ter.

La déclaration n° 2031 est accompagnée des annexes suivantes:

- un bilan simplifié (sauf dispense) ;
- un compte de résultat simplifié de l'exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) ;
- un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values;
- un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.

La déduction des amortissements pour l'assiette de l'impôt suppose que les immeubles donnés en location soient inscrits à l'actif du bilan simplifié (2033 A).

Les loueurs en meublé qui sont dispensés de produire un bilan du point de vue fiscal peuvent, lors de la souscription de la déclaration 2031, inscrire un élément (immeuble, par exemple) dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur l'imprimé 2033 C.

Cette inscription permet de déduire du chiffre d'affaires les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion.

attention! A noter

Si l'immeuble donné en location n'est pas inscrit à l'actif du bilan simplifié, le loueur en meublé ne peut déduire de son résultat imposable qu'une fraction des charges de gestion au prorata de la durée effective de location. Les charges correspondant à la période au cours de laquelle il a la jouissance du logement meublé ne sont pas déductibles.
Conditions particulières pour les agriculteurs

Le régime de droit commun

L'activité agricole obéit aux dispositions fiscales régissant le régime des bénéfices agricoles. L'activité touristique relève des règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.
L'agriculteur doit donc établir deux comptabilités et souscrire deux déclarations.

Le régime dérogatoire

Lorsqu'un agriculteur réalise des recettes accessoires tirées d'une activité de location en meublé, deux situations peuvent être envisagées :
agriculteurs soumis au régime du forfait collectif des bénéfices agricoles : ils portent directement le montant de leurs recettes sur leur déclaration de revenus, si la superficie de leur exploitation est égale à la moitié de la surface minimale d'installation et si les ressources provenant d'une activité accessoire (tourisme à la ferme, travaux forestiers pour le compte de tiers, etc.) n'excèdent pas 23000 € par foyer fiscal (remboursements de frais inclus et taxes comprises).

Ce régime n'est pas cumulable au titre d'un même exercice avec l'exonération d'impôt sur le revenu pour les chambres d'hôtes; agriculteurs soumis au régime transitoire ou au régime du bénéfice réel : le chiffre d'affaires tiré d'activités accessoires commerciales [location en meublé] peut être pris en compte pour la détermination du bénéfice agricole lorsqu'il n'excède :

- ni 30 % du chiffre d'affaires tiré de l'activité agricole ;
- ni 30 000 € au titre de l'exercice (remboursement de frais inclus et taxes comprises).

L'exonération de TVA

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA sans possibilité d'option.

Toutefois, l'exonération ne s'applique pas à ces recettes lorsque l'exploitant offre, en plus de l'hébergement, des prestations para hôtelières (le petit déjeuner, le nettoyage quotidien des locaux, la fourniture du linge de maison, la réception de la clientèle) et qu'il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés au titre de cette activité.

Sont exonérés pour cette activité :

les particuliers qui louent en meublé, de manière occasionnelle ou permanente, une résidence secondaire, un logement touristique ou une partie de leur résidence principale ;

les collectivités locales, les associations et les agriculteurs qui donnent en location des gîtes ruraux ou communaux.

A noter

La fourniture de prestations annexes qui ne sont pas habituellement incluses dans le prix de location d'un logement meublé (petit déjeuner, blanchissage du linge personnel, téléphone, etc.) demeure imposable, en toute hypothèse, sous réserve de l'application de la franchise en base de 15 260 € HT.

L'exonération de l'impôt sur le revenu

Elle s'applique dans trois cas :

vous louez une chambre d'hôte de manière habituelle pour une durée d'une journée, d'une semaine ou d'un mois (à des personnes qui n'y élisent pas domicile) et les recettes brutes annuelles (loyers et éventuellement prestations annexes : petit déjeuner, téléphone, etc.) ne dépassent pas 760 € TTC.

En cas de franchissement de cette limite, vos recettes sont imposables en totalité ;

vous louez ou sous-louez en meublé une partie de votre résidence principale (chambre, étage d'une maison). Les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale (par exemple un étudiant, un apprenti) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables ;

vous louez ou sous-louez à des personnes bénéficiant du RMI, à des étudiants boursiers ou à des organismes sans but lucratif qui louent à ces personnes.

Les déficits

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu net global du foyer fiscal.

Depuis 1996, les déficits d'une année ainsi que les déficits restant à reporter se déduisent de l'ensemble des bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la même année et les cinq années suivantes.

Les régimes de la micro-entreprise et du forfait excluent la possibilité de constater un déficit.

Les plus ou moins-values de cession réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values privées.

Où déposer les déclarations ?

Le lieu de dépôt des déclarations est normalement celui du lieu du meublé.

S'il y a plusieurs meublés, le service compétent est :

soit celui du lieu de résidence du redevable ;
soit celui de situation d'un des meublés, en principe le plus important.

Les loueurs en meublé qui exercent une autre activité imposable déposent leurs déclarations auprès du service compétent pour cette autre activité.