Les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux (ventes, expropriations, échange, partage) d'immeubles, de meubles (navires de plaisance, chevaux de course, sur option, les bijoux et objets d'art) ou de parts de sociétés immobilières sont soumises au régime d'imposition des plus-values des particuliers lorsqu'elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés de personnes (soumises à l'IR).
Exonérations
Plus-values exonérées .
Sont exonérées les plus-values réalisées au titre de certaines cessions ou par certaines personnes.
cession d'un bien détenu depuis + de 15 ans, (12 ans pour les meubles),
cession de la résidence principale,
toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15 000 €, ( 5 000 € pour les meubles),
cession engendrant une plus-value nette de moins de 1 000 €,
expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier),
cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2004 n'excède pas 7 286 € pour la 1re part de quotient familial (+ 1 946 € par 1/2 part supplémentaire), ou pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite, ou échangés dans le cadre d'opérations de remembrements ou assimilées,
échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers,
cessions à certains organismes de logements sociaux (HLM, etc.).
*cessions réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d'invalidité à la double condition que :
- ils ne soient pas passibles de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession,
- leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à une certaine limite (pour les plus-values réalisées en 2004 les revenus perçus en 2002 ne doivent pas excéder 7 046 € pour la première part de quotient familial majoré de 1 882 € par demi-part supplémentaire ;.
Calcul de la plus-value brute
La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. La plus-value brute ainsi calculée est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de : la 5ème pour les immeubles et de la 2ème pour les meubles.
La plus-value brute réalisée lors de la cession d'un cheval de course ou de sport est réduite d'un abattement supplémentaire de 15 % par année de détention comprise entre la date d'acquisition du cheval et la fin de sa 7ème année.
Les délais de possession doivent être calculés par périodes de 12 mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession. La moins-value brute n'est en principe pas prise en compte sauf, sous certaines conditions, en cas de vente d'un immeuble acquis par fractions successives.
Un abattement fixe de 1 000 € est opéré sur la plus-value brute, corrigée le cas échéant de l'abattement pour durée de détention et des moins-values imputables. Il ne s'applique pas aux plus-values réalisées lors de la cession d'un bien meuble.
Impôt et prélèvements sociaux
Le contribuable qui cède un immeuble est imposable : à l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 16 %, aux prélèvements sociaux dont le taux global s'élève à :
- 11 % pour les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2005.
LES REVENUS FONCIERS
Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d'immeubles nus appartenant en propre au contribuable ou à des membres de son foyer fiscal (conjoint, partenaire (PACS) et personnes à charge).
Ces revenus sont, en principe, imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à moins : d'être exonérés, ou d'être inclus dans votre bénéfice professionnel imposable dans la catégorie des BIC, BNC ou BA (c'est le cas pour les produits de vos immeubles utilisés pour les besoins d'une entreprise individuelle, commerciale ou artisanale, d'une profession non commerciale ou d'une exploitation agricole) ou enfin de provenir de location en meublé (imposable dans la catégorie des BIC).
Les revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le revenu foncier à comprendre dans les bases de l'impôt sur le revenu est un revenu net. Le revenu net imposable peut être déterminé de 2 façons : Il peut être déterminé de façon forfaitaire : Si les revenus fonciers perçus par le foyer fiscal au cours d'une année sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, le régime simplifié du micro-foncier s'applique de plein droit (à condition toutefois que ces revenus ne proviennent pas d'immeubles "spéciaux"). Le revenu imposable est alors forfaitairement fixé à 60 % des revenus bruts perçus en cours d'année. Le contribuable n'a qu'à reporter directement le montant des revenus perçus au cours de l'année sur sa déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, le fisc appliquera automatiquement l'abattement de 40 % sur ces revenus.
Il est toutefois possible de renoncer à l'application de ce régime en optant pour un régime réel d'imposition Le revenu foncier peut être déterminé de façon "réelle" : il est alors déterminé par différence entre le revenu brut perçu au cours de l'année d'imposition et le total des charges de la propriété supportées au cours de la même période. Ce mode d'imposition, obligatoire pour les bailleurs percevant des revenus fonciers d'un montant supérieur à 15 000 €, optionnel pour les autres, oblige les bailleurs à déposer un formulaire spécifique n°2044 ou 2044 spécial, sur lequel ils doivent porter le détail de leurs recettes et de leurs frais et charges. Cette déclaration doit être annexée à la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.
Déclaration n°2044 et n°2044 spéciale La déclaration n°2044 permet à la plupart des propriétaires de déclarer leurs revenus fonciers ordinaires. La déclaration n°2044 spéciale concerne les personnes qui possèdent directement ou par l'intermédiaire d'une SCI non dotée de la transparence fiscale, des immeubles en nue-propriété, ou classés monuments historiques, ou situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone franche urbaine, ou qui réalisent des investissements éligibles à la déduction au titre de l'amortissement Robien, Périssol ou Besson. Par ailleurs, s'il souscrit une déclaration n°2044 spéciale, le contribuable doit cocher la case BZ sur sa déclaration n°2042.
