"La location meublée offre la meilleure opportunité d’investissement immobilier"B.Nicaise Cérénicimo

PATRIMOINORAMA Quelle est la tendance sur  le marché de la construction immobilière ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo 

" Nous allons enregistrer une baisse d’activité de moins de 10% de notre chiffre d’affaires cette année ce qui est très correct après une excellente année en 2011. Nous avons très bien résisté cependant car nous nous sommes très bien positionnés. Pour certains promoteurs immobiliers la baisse a été catastrophique ou sévère.  Créée en 1995, nous sommes devenus  la plate-forme  immobilière leader du marché.  Nous cherchons toujours à nous adapter  à l’évolution du marché. Nous ne vendons aucun bien immobilier directement au particulier. L’ensemble de nos programmes sont commercialisés par des professionnels du patrimoine indépendants."
 

PATRIMOINORAMA Quels types de constructions  sont à la mode dans ce contexte difficile ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" La location meublée offre selon nous la meilleure opportunité d’investissement immobilier en ce moment. En revanche, par exemple  nous avons assez peu réalisé de dispositifs fiscaux Scellier  cette année. Certes en 2008 peu après l’annonce de cette loi  nous avons été très actifs à juste titre sur ce dispositif. Mais il faut bien le reconnaître, l’avantage fiscal a été fortement réduit depuis et les prix du marché ont fortement progressé ces dernières années.

Le plafonnement des niches fiscales à 18.000 euros a  réduit le nombre d’investisseurs potentiels. Le dispositif Duflot   va souffrir du même inconvénient avec le plafonnement réduit à 10.000 euros pour le plafond des niches fiscales.

Nous conseillons plutôt notre clientèle de s’intéresser donc  à la location meublée qui offre moins d’aléa et beaucoup plus de sécurité..

Quatre types de location meublée offrent un très bon rapport risque/rendement dans le contexte économique actuel incertain : les EPAHD, les résidences touristiques, les résidences services pour personnes âgées et enfin les résidences étudiantes.
Un gros tiers de notre activité a été réalisé  en résidence touristique et un petit tiers en EPHAD."
 
PATRIMOINORAMA Quels sont les avantages de  la location meublée pour vous ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" Dans leur très grande majorité les épargnants souhaitent, avant tout, sécuriser leurs économies pour pouvoir en obtenir un revenu complémentaire. Et dans l’environnement actuel, cela ressemble de plus en plus à la quadrature du cercle pour qui se pose un minimum de questions !
Alors que faire...La location meublée offre une sécurisation du patrimoine au travers d’un actif réel, des revenus réguliers et pour partie indexés sur l’inflation et ces revenus sont en grande partie défiscalisés permettant ainsi d’obtenir un rendement net d’impôt."
 
PATRIMOINORAMA Quel est parmi les 4 investissements que vous suggérez le plus sûr ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" Sans aucun doute, l’investissement en EPAHD est  le moins risqué sur le plan du rendement. On ne construit pas suffisamment d’Epahd au regard des besoins! Le risque sur le rendement est donc très faible. Le rendement moyen passé se situe entre  4 et 5% auquel il faut rajouter la réévaluation annuelle des loyers. On peut estimer qu’il s’agit d’un investissement stable sur un horizon temporel de  40 ans.
Le principal inconvénient de ce type de location meublée est qu’il n’a pas de valeur immobilière intrinsèque et qu’il est très fortement dédié à son usage. On peut cependant considérer que le nombre de personnes  âgés vivant en Epahd ne va pas s’effondrer, bien au contraire !

La croissance du marché de la dépendance offre peu de risques  actuellement."

PATRIMOINORAMA  Vous ne craignez pas une baisse de l’activité touristique ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" Ce marché a connu une crise il y a cinq ans. Après cette purge, il existe des  opportunités. Les prix sont  attractifs parfois moins chers que l’immobilier traditionnel, c’est un très bon indicateur. La France est la première destination touristique au monde. C’est un secteur qui n’est plus trop à la mode en ce moment après une période faste. Or, les pouvoirs publics en quête de solutions face à la crise risquent fort de relancer ce secteur tôt ou tard car la France attire toujours de plus en plus de touristes. Le nombre de visiteurs asiatiques va augmenter dans les prochaines années par exemple. "

PATRIMOINORAMA Où conseillez-vous d’investir ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" Les grandes stations des Alpes, le littoral maritime. Quelques zones vertes comme les châteaux de la Loire. Bref, toutes les  résidences touristiques  proches de sites touristiques très  attractifs. Les rendements sont similaires de l’ordre de 4.5 à 5%, revalorisation des loyers en sus aussi. Dans 95% , nos clients  n’ont jamais aucun souci. Nous les avertissons cependant que cette activité étant plus sensible, dans 5% des cas, il peut arriver qu’un changement d’exploitant ou une baisse de loyer soit nécessaire, et dans ces rarescas on peut estimer la baisse de rendement à 20%. En contrepartie, il s’agit d’un actif non dédié à forte valeur patrimoniale intrinsèque."

PATRIMOINORAMA Que pensez-vous des résidences Services pour personnes âgés ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" C’est un secteur à la mode cependant, et comme tout secteur à la mode, il attire quelques opérateurs opportunistes ayant une logique courtermiste. Certains programmes proposés sur ce segment me laisse dubitatif."

PATRIMOINORAMA Par exemple ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" Des résidences sur des  parcours de golf avec des cours de tennis par exemple ! Il faut être réaliste, les personnes âgées ont souvent des difficultés à se déplacer et ne sont pas à la recherche de clubs sportifs ! Il faut privilégier au contraire les résidences en centre ville dans des villes attractives et surtout proches des commerces. L’emplacement est essentiel. S’agissant d’un secteur récent avec peu d’historique, nous sommes extrement sélectif sur notre sélection sur ce segment."

PATRIMOINORAMA Êtes-vous aussi actif pour commercialiser des résidences étudiantes ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

C’est un investissement qui offre des perspectives de rendement un peu plus faibles, mais dont le prix unitaire est accessible en raison de petits logements. Beaucoup d’étudiants aisés bénéficient d’aides au logement  que le gouvernement précédent  voulait réduire. Le lobby étudiant l’a fait reculer mais qu’en sera-t-il avec le gouvernement actuel. "

PATRIMOINORAMA A qui s’adresser pour revendre une location meublée ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" Pour notre part, nous nous occupons de revendre les biens de nos clients. Nous assurons pour les acheteurs la recherche de biens immobiliers, le financement, le suivi comptable, une entière prestation de service. L’ancien a l’avantage d’être moins cher. Cependant, le delta entre l’ancien et le neuf est parfois très réduit, ce n’est plus comme avant. Par exemple, sur l’Epahd l’ancien rapporte 0.3 à 0,4% de plus seulement. Le seul  véritable avantage de se positionner sur l ancien est d’acheter un produit livré, l’inconvénient c’est qu’il n’est plus neuf. Nous sommes très prudents sur la revente de programmes non commercialisés initialement par Cerenicimo. Nous offrons toutefois certains produits à la vente à risques sur le marché secondaire offrant plus 7% de rendement au risque et péril de l’acheteur."

PATRIMOINORAMA Comment voyez vous évoluer les prix ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" La baisse des transactions dans l’immobilier résidentiel neuf pourrait conduire à une légère baisse des prix. Néanmoins l’augmentation du quota de logements sociaux à réaliser dans les opérations privées (20 à 25%) va mécaniquement conduire à une hausse des prix, le quota de logements sociaux étant généralement vendu à perte. Au final ces 2 effets devraient s’accumuler et les prix restent stables.
L’immobilier géré (location meublée) rapporte environ 4% net par an. En raison l’amortissement fiscal pratiqué, ces 4% sont peu ou pas fiscalisé. De plus cette rentabilité est indéxée et progresse  tous les ans d’indices proches de l’inflation.
On obtient des rendements nets d’impôts et d’inflation supérieurs à 3.5%, tout en disposant d’un actif réel immobilier rassurant en ces temps troubles. Par comparaison et à titre d’exemple un fond euros vous rapportera un peu moins de 3% net de prélèvement sociaux, mais de ce montant il faudra déduire l’inflation (2% en moyenne), soit un rendement net d’impôt et d’inflation inférieur à 1%...Alors oui les actifs financiers sont plus liquide que l’immobilier mais vu les écarts de rendements réels, c’est bien là leur seule avantage."

PATRIMOINORAMA La location meublée a-t-elle vraiment un intérêt ? Certes elle rapporte un peu plus que les actifs financiers sans risque mais la liquidité est un obstacle ?  Les fonds euros sont à près de 3% , les livrets bancaires offrent certes moins de rentabilité mais plus de souplesse ?

Benjamin Nicaise , Président de Cérénicimo

" La location meublée rapporte un peu plus de 4% annualisé. Il faut compter environ 1% de taxes, reste donc il reste  3% net environ au client   ce qui est correct, mieux que l’inflation .Les fonds en euros sont à 2% nets environ. De plus, à la différence de tous ces placements, les taux affichés ne tiennent pas compte de la revalorisation des loyers. En 15 ans, ils ont été revalorisés de 35% en moyenne, soit 2% par an. Nous ne tenons pas compte de cette revalorisation car elle est aléatoire bien que très régulière dans le temps. "