17-06-2013
La fiscalité de la location meublée est selon Cerenicimo la meilleure solution de l'investissement immobilier en ce moment.
La Loi de Finances pour 2013 conforte l’investissement immobilier avec
deux niches fiscales, les réductions d’impôt Duflot et Censi-Bouvard. En
cela, elle fait preuve de pragmatisme puisqu’elle concilie deux besoins
: l’un public (le financement de logements) et l’autre privé (la
constitution d’un patrimoine destiné à générer un complément de revenus
au moment de la retraite).
Mais, dans le même temps, elle baisse encore le plafond des niches
fiscales – à 10 000 euros – et édicte une règle – taxer les revenus du
capital au même niveau que ceux du travail – qui pénalise ces mêmes
investissements. Comment sortir de cette contradiction ? En explorant
une troisième voie : à côté de ces deux réductions d’impôts, se cache un
troisième dispositif, moins connu : le statut LMNP qui, lui, n’est pas
une niche fiscale.
Dispositif Duflot : des ambitions contrariées ?
Destinée à relancer la construction de logements loués nus à des loyers
intermédiaires, le nouveau dispositif Duflot, remplaçant du Scellier, ne
manque pas d’atouts. Il s’agit d’une réduction d’impôt de 18 % du
montant de l’investissement (plafonné à 300 000 euros), étalée sur 9
ans. Soit une économie fiscale maximum de 6 000 euros chaque année
pendant 9 ans.
Les conditions à respecter pour bénéficier de cet avantage viennent
toutefois brouiller l’image attractive du dispositif. Ainsi, le prix
d’achat au m² est plafonné à 5 500 euros quelle que soit lzone
d’investissement ; ce plafond, beaucoup trop élevé pour la majeure
partie du territoire, est susceptible de faire déraper les prix de
vente. La location, obligatoire pendant 9 ans, doit respecter des
plafonds de loyers particulièrement compliqués à calculer, entre la
surface à prendre en compte, le zonage à respecter et un « coefficient
multiplicateur » à appliquer !
Au final, l’intérêt du dispositif risque d’être contrarié par sa
complexité et la faiblesse du rendement offert à l’investisseur,
d’autant que les loyers auront à subir la fiscalité très lourde des
revenus fonciers. C’est pourquoi CERENICIMO se montrera très sélectif
dans les programmes immobiliers en Duflot qu’il proposera, en veillant
tout particulièrement à la pertinence des prix de vente, à la solidité
de la demande locative et à la consistance du rendement dégagé.
Dispositif Censi-Bouvard : un champ d’action limité
La réduction d’impôt attachée à l’investissement en résidences services
(EHPAD, résidences pour séniors, résidences pour étudiants, résidences
de tourisme classées), qui devait prendre fin en 2012, est prolongée
jusqu’au 31 décembre 2016. Calculée sur un plafond d’investissement de
300 000 euros au taux de 11 %, elle est étalée sur 9 ans. Soit une
réduction maximum de 3 666 euros chaque année pendant 9 ans.
Le logement acquis doit être loué meublé, par bail commercial, à
l’exploitant de la résidence pendant une durée minimale de 9 ans. Les
loyers perçus par l’investisseur relèvent donc du régime fiscal des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non de celui des revenus
fonciers, réservé aux locations non-meublées.
Mais, en optant pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, l’investisseur
se prive du droit d’amortir le bien que prévoit la fiscalité de la
location meublée, les deux n’étant pas cumulables. Pour CERENICIMO, le
champ de cette réduction d’impôt se trouve donc considérablement réduit.
Elle est plutôt à réserver aux investisseurs faiblement imposés.
Statut LMNP : la solution avérée
L’un des points forts de la fiscalité de la location meublée est, en
effet, de pouvoir déduire des recettes locatives, en plus de la totalité
des frais supportés, une charge d’amortissement des constructions.
Cette charge comptable, qui ne donne pas lieu à dépense réelle, permet
de neutraliser le bénéfice imposable et de ramener le résultat fiscal à
zéro. Les loyers sont donc pendant une période substantielle perçus mais
non imposés.
L’investissement en résidence services remplit donc pleinement les
attentes des épargnants à la recherche de compléments de revenus pour
leur retraite et s’impose comme l’une des rares solutions performantes
encore disponibles :
Sur le plan immobilier, l’investisseur est libéré de tout souci de
gestion. Son capital est placé dans des biens à forte demande de la part
des utilisateurs (personnes agées et étudiants, notamment). La
liquidité du placement est désormais assurée par le marché de la revente
organisé par CERENICIMO.
Sur le plan financier, l’investisseur fait, certes, l’impasse sur une
réduction d’impôt immédiate. Mais, à la défiscalisation partielle et
temporaire de ses revenus actuels, il a tout intérêt à préférer la
non-fiscalisation pérenne de ses futurs compléments de revenus.
Plus d'infos:
Cerenicimo
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