Le non-paiement du loyer injustifié malgré des infiltrations d'eau dans une pièce Cassation 13/02/13

Le moindre trouble ne justifie pas qu'un locataire cesse de payer son loyer, a rappelé la Cour de cassation. Celui qui prend cette initiative prend le risque de voir le juge résilier le bail à ses torts et de devoir indemniser le propriétaire.

En effet, si la jouissance paisible des lieux a été troublée par le fait du propriétaire qui n'a pas assumé ses obligations, la justice n'autorise pas pour autant le locataire à suspendre ses paiements. Elle ajoute que la consignation des loyers entre les mains d'un tiers « ne vaut pas paiement ».

Le paiement du loyer étant obligatoire, selon la loi et le bail, ne pas payer revient à se faire justice à soi-même, ce qui est interdit. La justice n'autorise à suspendre le paiement du loyer que s'il devient impossible d'utiliser les locaux.

Conformément à ces principes, la Cour vient de juger que malgré des infiltrations d'eau de pluie dans une pièce durant plusieurs mois, le non-paiement du loyer n'était pas justifié, même si l'entretien de la toiture incombe au propriétaire.

Les juges reconnaissent qu'il y a eu un trouble de jouissance pour le locataire, du fait de l'inexécution des obligations du propriétaire qui doit maintenir les lieux en bon état. Mais, le non-paiement du loyer était cependant injustifié car disproportionné au regard du trouble.

"Attendu que pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires l'arrêt retient que le désordre constitué par les infiltrations par le radier du second sous-sol ne rendaient pas les garages impropres à leur destination, et que la responsabilité de la Cogemad, qui avait renoncé à la réalisation d'un cuvelage de ce sous-sol qui aurait évité les désordres dus à la perméabilité du radier, n'était pas engagée ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'insalubrité des caves du second sous-sol, dont l'expert avait relevé qu'elle était provoquée par les infiltrations d'eau à travers le radier, ne caractérisait pas l'impropriété à leur destination au sens de l'article 1792 du code civil "

Plus d'infos:

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 février 2013, 11-20.729