09-06-2015
Depuis le 1er janvier 2013, le barème de l'ISF se trouve entièrement modifié, pour revenir à une taxation plus importante des contribuables aisés. L'impôt de solidarité sur la fortune frappe les patrimoines dont la valeur nette taxable est supérieure à 1.300.000 euros (avec application du taux de 0,50% seulement à partir de 800.000 euros).On a pu cependant voir récemment que ce système crée un manque à gagner encore plus important pour les recettes de l’Etat… En tout cas, les solutions pour réduire son ISF sont nombreuses, et le choix le plus humain est celui des dons aux associations reconnues d’utilité publique (déduction de 75%).
Lorsque la valeur totale du patrimoine ainsi détenu est supérieure à 1.300.000 euros (article 885 A du Code général des impôts), l'impôt est dû par les personnes physiques :
ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France. Toutefois, les personnes physiques qui n'ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des 5 années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France ne sont imposables qu'à raison de leurs biens situés en France.
Cette disposition s'applique au titre de chaque année au cours de laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, et ce jusqu'au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au cours de laquelle le domicile fiscal a été établi en France ;n'ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France.
Dates de dépôt de la déclaration d'ISF 2015
Contribuables dont le patrimoine taxable est compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros
Ces contribuables sont dispensés du dépôt de déclaration d'ISF ainsi que de justificatifs. Toutefois, l'administration fiscale se réserve le droit de demander ultérieurement des précisions ou de fournir des justificatifs.
L'impôt de solidarité sur la fortune est à déclarer sur la déclaration complémentaire d'impôt des revenus de 2015 (n°2042C), et dans les mêmes délais que ceux de l'IR. Ces dates seront connues en avril 2015, même si l'on peut déjà connaître les périodes retenues :
fin mai 2015, en cas de dépôt de la déclaration papier.
en cas de télédéclaration avant :
- début juin pour les habitants des départements numérotés de 01 à 19
- une semaine plus tard pour les habitants des départements numérotés de 20 à 49 (y compris les deux départements corses)
- une semaine encore plus tard pour les habitants des départements numérotés de 50 à 974.
pour les non-résidents :
Ils doivent en principe déposer une déclaration ISF (n°2725) spécifique avant fin mai s'ils n'ont pas de revenus de source française.
Ils doivent souscrire leur déclaration de revenus, papier ou en ligne, avant le :
- mi-juin s'ils résident en Europe, dans les pays du littoral méditerranéen, en Amérique du Nord et en Afrique ;
- début juillet pour ceux résidant dans les autres pays du monde.
Contribuables dont le patrimoine est égal ou supérieur à 2,57 millions d'euros
Ces contribuables doivent obligatoirement déposer une déclaration spécifique à l'ISF (n°2725). En 2015, cette formalité devrait être accomplie au plus tard :
à la mi-juin pour ceux domiciliés en France,
à la mi-juillet pour ceux domiciliés à Monaco (auprès du service des impôts des particuliers de Menton),
début septembre pour les résidents à l'étranger (auprès du Service des impôts des particuliers non résidents, à Noisy le Grand).
Cas particulier des ayants droit d'un redevable de l'ISF décédé
Si un contribuable redevable de l'ISF décède en cours d'année mais avant la date de dépôt de l'ISF 2015 :
lorsque son patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 2,57 millions d'euros, la souscription doit être effectuée dans les 6 mois du décès ;
lorsque son patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros, le délai applicable est le même que pour la déclaration de revenus.
Si un contribuable redevable de l'ISF décède en cours d'année, après la date de dépôt de sa déclaration ISF 2015 :
lorsque son patrimoine net taxable est supérieur ou égal à 2,57 millions d'euros, la souscription doit être effectuée dans les 6 mois du décès ;
lorsque son patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros, la déclaration sera à effectuer en 2015, dans les mêmes délais que pour la déclaration de revenus.
Dates limites de paiement de l'ISF 2015
Les dates de paiement de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre du patrimoine taxable au 1er janvier 2015 varient en fonction de l'importance du patrimoine du redevable. Pour tous les redevables de l'ISF dont le patrimoine taxable est :
compris entre 1,3 et 2,57 millions, le paiement intervient au plus tard mi-septembre (réception de l'avis de paiement fin août) ;
égal ou supérieur à 2,57 millions d'euros, le paiement a lieu lors du dépôt de la déclaration, soit :
- pour un redevable domicilié en France, mi-juin ;
- pour celui qui est domicilié à Monaco, mi-juillet ;
- pour celui qui réside à l'étranger, début septembre.
PRINCIPES DE LA DECOTE DE LA DECLARATION ISF
Les biens doivent être déclarés pour leur valeur vénale. La notion de valeur vénale est définie par la Cour de cassation comme le prix pouvant être obtenu pour le bien en cause sur le marché, en fonction du jeu de l’offre et de la demande, tenant compte de ses caractéristiques propres.
L’administration fiscale utilise comme moyens de comparaison la cession de biens intrinsèquement similaires, situés dans un secteur géographique proche du lieu de situation du bien (Cass. com. 24-06-1997).
Les méthodes d’évaluation sont nombreuses allant du prix moyen de l’hectare ou du mètre carré à l’évaluation par les revenus générés par le bien immobilier.
A noter, il existe une tolérance légale de 10 % relative à la sous-évaluation du bien.
Lorsque la valeur déclarée est inférieure à 9/10ème de la valeur retenue par l’Administration fiscale les sanctions peuvent être les suivantes :
Une majoration de l’impôt éludé de 0,40 % par mois de retard,
Une pénalité de 40 % si la mauvaise foi du déclarant est établie.
LES CAS PARTICULIERS
La résidence principale
Un abattement de 30 % est applicable sur la valeur vénale de l’immeuble occupé à titre de résidence principale.
Il est important de noter que les parts d’une SCI propriétaire de la résidence principale des associés, ne bénéficient pas de cet abattement.
Les immeubles donnés en location
Lorsque le bien est loué à usage d’habitation principale par le locataire, l’acquéreur potentiel du bien ne peut pas en disposer immédiatement.
En pratique, l’application des décotes suivantes serait tolérée par l’administration fiscale :
Lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire, une décote pouvant aller de 10% à 40 % pourrait être appliquée, selon les circonstances (le montant de la décote dépendant notamment de la réglementation applicable au bail – ex : baux loi 1948…) ;
Dans les autres cas (ex : baux commerciaux), une décote de l’ordre de 10 % à 15 % pourrait être appliquée.
Biens indivis
La cession d’un bien indivis suppose que tous les co-indivisaires donnent leur accord pour céder le bien. Cette contrainte est susceptible de donner lieu à des situations de blocage. De plus, le nombre d’acquéreurs potentiels de quotes-parts indivises d’un bien est naturellement réduit.
Ces éléments sont de nature à justifier la dépréciation de la valeur du bien immobilier. A cet égard, la Cour d’appel de Paris a admis l’application d’une décote de 30 % sur des biens immeubles détenus par deux co-indivisaires (CA Paris 4-12-2003 n°2002-07543).
Par ailleurs, la Cour de cassation a rendu un arrêt au terme duquel il a été admis de tenir compte de la perte de valeur vénale résultant de l’indivision qui existait entre plusieurs nus propriétaires (Cass com. 15-12-09 n°08-11.362). Cependant, cet arrêt ne précise pas le montant de la décote acceptée.
En pratique, l’application d’un abattement de 20 % à 30 % semblerait admise.
L’interdiction d’aliéner et le droit de retour
L’interdiction d’aliéner ainsi que le droit de retour stipulés dans un acte de donation, restreignent le droit de propriété du donataire sur le bien.
De ce fait, la question se pose de l’application d’une décote dans cette situation.
Le TGI de Troyes a notamment validé l’application d’un abattement de 20 % sur la valeur vénale d’un immeuble grevé d’un droit de retour et d’une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer (TGI Troyes 1-3-2000 n°1998/02838). Toutefois, la Cour de cassation n’a pas confirmé cette décision en considérant que « la limite apportée par le donateur au droit de disposer du bien donné n’affecte pas sa valeur vénale » (Cass. Com 6-2-2007 n°05-12.939).
L’existence d’une interdiction d’aliéner ne justifie aucun abattement car le donateur peut seul lever cette clause.
Le démembrement de propriété
La doctrine fiscale et la jurisprudence n’admettent l’application d’aucun abattement dans les situations de démembrement. L’usufruitier doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien pour sa valeur de marché (Cass. com 27-10-09 n°08-11362).
Cependant, s’il existe une indivision entre les nus propriétaires, l’usufruitier, redevable de l’ISF, peut tenir compte d’une décote au titre de l’indivision (Cass. com 14-12-99 n°97-18810).
Les parts de sociétés civiles immobilières
Les parts de sociétés civiles immobilières non cotées doivent être déclarées pour leur valeur vénale.
Cependant, les restrictions imposées par les statuts (clauses d’agrément des nouveaux associés, droit de préemption des associés sur les cessions de parts par d’autres associés…) peuvent en pratique justifier une décote de l’ordre de 10 % à 20 %.
Immeuble grevé d’une inscription d’hypothèque
L’hypothèque prise sur l’immeuble afin de garantir le paiement d’une dette n’est pas de nature à impacter la valeur vénale du bien immobilier (réponse Doligé : AN 3 avril 2000 n°40580).
D’autres facteurs de dépréciation de la valeur vénale peuvent exister comme l’obligation d’effectuer des travaux (exemple : ravalement prescrit par arrêté municipal, gros travaux prévus par la copropriété), la charge d’une servitude ou un changement de règlementation (telle que la mise aux normes d’un ascenseur).
L’évaluation des biens immobiliers au titre de l’ISF est donc un exercice délicat et non une science exacte. Il convient bien évidemment de faire preuve de mesure dans les décotes appliquées, d’autant qu’elles résultent la plupart du temps de jurisprudences et de « pratiques » tolérées par l’administration...
CONSEILS UTILES
Particularite de votre bien
Chambre des notaires, Fnaim, Guide Foncia, MeilleursAgents…) Toutefois, afin de rester cohérent avec les mutations récentes portant sur des biens comparables, ou avec le prix espéré en cas de vente à court terme, il faudra corriger cette valeur moyenne :
. A la baisse, si votre bien nécessite de très gros travaux ou souffre d’un voisinage dévalorisant (nuisances visuelles ou sonores liées par exemple à la présence d’un hôpital ou d’un établissement industriel).
. A la hausse, si la situation est très prisée (étage élevé, absence de vis-à-vis, front de mer, quartier résidentiel) ou s’il dispose d’annexes ou d’accessoires hors norme (grand terrain, vaste terrasse, plusieurs chambres de service, plusieurs parkings, piscine, tennis…).
Méthode de valorisation
Restez attentifs aux transactions dont vous pouvez avoir connaissance (vente dans le voisinage, cession par des copropriétaires…). L’administration disposera elle aussi de l’information et pourrait l’utiliser pour opérer des redressements.
Attention, la méthode dite de « revalorisation d’une valeur antérieure » ne peut être utilisée que pour les biens d’acquisition récente ou très récente : au-delà de 3 ans, elle est déconseillée, sauf si vous disposez, comme dans les différents quartiers de Paris, d’une analyse très fine de l’évolution des prix médians…
Pour les châteaux, belles demeures, chalets, villas ou appartements exceptionnels par leur taille ou leur localisation, la méthode par comparaison reste la règle, mais comme les références sont moins nombreuses et l’accès à l’information plus difficile, le recours à un expert immobilier est souvent conseillé.
Pour les biens loués, l’administration privilégie l’approche métrique ou méthode par comparaison. Elle ne raisonnera à partir du revenu dégagé que comme méthode de recoupement. Mieux vaut privilégier l’approche par la valeur libre et opérer une décote au titre du manque de liquidité, lié à la contrainte plus ou moins forte de l’occupation, plutôt que d’adopter un taux de capitalisation inadapté (le taux devant être défini en fonction du niveau du loyer, de la sécurité locative, de la pérennité du bien et de sa liquidité).
Se tenir informé
Il faut prendre la peine de consulter les nombreuses sources d’information (presse, chambres des notaires, sites de ventes immobilières, etc.) qui donnent des évaluations précises, au mètre carré par quartier et type de bien. Sinon l’administration fiscale risque d’appliquer une pénalité de 40 % pour « insuffisance caractérisée ».
Adapter les prix « médians » donnés par les journaux
En pratique, les biens déclarés à l’ISF relèvent souvent des catégories supérieures, et ne peuvent donc se voir appliquer les prix « médians » donnés par les Chambres de notaires ou les journaux. Une analyse plus fine du marché est à privilégier.
Etre attentif au métrage
Alors que le métrage des appartements en copropriété est clairement établi grâce à la loi Carrez, il est souvent incertain pour les immeubles et les maisons individuelles. L’administration fiscale utilise souvent des données cadastrales datant des années 1970, dont la contestation peut être complexe. Mieux vaut donc faire établir un état précis des lieux, afin de s’appuyer, dans sa déclaration, sur une base fiable.
Quelles décotes peut-on appliquer ?
Une fois estimée la valeur du bien immobilier, certaines décotes de valeur sont admises, à commencer par un abattement légal de 30 % sur la valeur vénale des résidences principales. La pratique des décotes s’appuie sur une question : le bien immobilier est-il libre (non loué, non grevé d’une interdiction, d’une restriction…), et suis-je libre de décider de le vendre, sans contrainte d’occupation, sans partager cette décision avec une autre personne ? Concrètement, il sera possible de décoter le bien en cas de :
. location : la décote sera d’autant plus importante que le loyer pratiqué est faible ou encadré. On peut ainsi décoter fortement des biens encore loués sous la loi de 1948
. indivision : la valeur d’un bien possédé en indivision peut être diminuée compte tenu en particulier de la nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires, tant sur le principe de la vente que sur le prix à demander
. détention en SCI, dont les statuts peuvent rendre peu liquides les parts sociales composant le capital. Mais encore faut-il que ce capital ne soit pas détenu à 99,99 % par une seule personne ou par un couple marié souscrivant la même déclaration d’ISF.
Patrim : un outil d’évaluation
Depuis 2013, l’administration fiscale a mis en ligne un outil qui devrait aider à estimer la valeur des biens immobiliers (à l’exception des départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte). Accessible sur son espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la Direction générale des finances publiques (DGFIP) dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).
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