18-06-2015
La fiscalité de l’immobilier française a connu ces dernières années un alourdissement considérable (imposition des plus-values, prélèvements sociaux, succession…).
Ce phénomène d’abord limité aux résidents fiscaux français s’est ensuite propagé aux non-résidents. Dès lors, le traitement fiscal appliqué aux biens immobiliers nécessite la bonne compréhension des règles domestiques mais aussi internationales (convention de double imposition, droit européen…). Cela concerne potentiellement des citoyens français résidant à l'étranger et autant de citoyens étrangers en France.
Alors, où en sommes-nous?
Concernant les loyers reçus, le droit fiscal français s’applique, lourdement, car il n’autorise pas sauf exception (jurisprudence Schumacker) la moindre déduction de charges relatives à ce bien. Concernant les gains en capital, la taxation des plus-values immobilières d’abord exonérées en vertu du droit interne, a progressivement été alourdie (2012). C’est l’ art. 244 du CGI qui régit les règles et les taux d’imposition qui s’établissent entre 19 et 75% (en fonction du degré de collaboration entre la France et le pays de résidence du vendeur). Le taux appliqué est de 33,33%, puis opportunément ramené à 19% (comparable aux pays de l’UE) par une communication du Bofip (2014).
Par ailleurs, ces plus-values immobilières ainsi que les loyers servent de base aux prélèvements sociaux (CSG et RDS) à un taux de 15,5%. Or, un arrêt récent de la Cour de justice des communautés européennes pourrait modifier cette situation de fait. En effet, la cour avait été saisie pour trancher la question de savoir si une personne pouvait être soumise à une imposition dont le but exclusif est un financement de système social alors que cette même personne participe déjà au financement d’un autre régime social reconnu et que de plus elle ne bénéficie pas du système social que cette imposition est supposée financer. Ainsi, la cour a statué que cette imposition n’était pas compatible avec les règles européennes en matière sociale. En conséquence, les non-résidents européens propriétaires d’immeubles en France ne devraient plus être soumis à ces prélèvements sociaux. Cette décision était attendue depuis que cette même cour avait tranché dans le même sens sur le fait que des revenus du travail pourraient être ponctionnés deux fois pour financer deux systèmes sociaux. En fait, la décision rendue par la cour semble cohérente par rapport à ce premier arrêt, elle ne fait qu’élargir son raisonnement aux revenus du patrimoine. Pour le propriétaire suisse, cela semble indiquer qu’il bénéficiera prochainement d’un traitement allégé, mais il faut toutefois rester prudent car la décision rendue ne donnera ses effets qu’après confirmation. Une fois qu’elle sera confirmée, les effets porteront pour le futur et seront aussi rétroactifs et donc ouvriront la voie au remboursement des sommes antérieurement payées.
En l'absence de CDI sur les successions et les donations entre la France et un pays étranger,ce sont les droits nationaux respectifs qui s’appliquent et font donc courir un risque de double imposition aux héritiers et donataires.
En quoi cela concerne-t-il les héritiers résidents étrangers?
Les règles fiscales françaises disposent que sont redevables de l’impôt les personnes héritières résidentes françaises sur la totalité de la succession. Toutefois, et ce sera le cas que nous retiendrons, si le défunt étranger non résident a pour héritier un non-résident étranger, ce bien immobilier sera imposable en France aux conditions françaises (taux progressif) et après un abattement de 100000 euros en ligne directe. Rappelons que sans lien de parenté, le taux d’imposition est de l’ordre de 60% sans réels abattements. On voit rapidement ce qui pourrait arriver si l’héritier est en fait résident français, l’imposition porterait alors sur les biens en France ainsi que sur le reste du patrimoine reçu et ceci dans les mêmes conditions que décrites précédemment. On comprend aisément combien ce serait pénalisant. Cependant, des solutions existent pour atténuer cet impact fiscal mais cela nécessite une grande anticipation.
La décision que vient juste de rendre la Cour de justice de l'union européenne (CJUE) devrait réjouir les Français installés à l'étranger et, au contraire, coûter cher à l'État français. 250 millions par an .L'impact financier est loin d'être négligeable pour Bercy. Tout est parti d'une mesure, incluse dans la loi de finances rectificative de juillet 2012, consistant à soumettre les revenus que les non-résidents tirent de leurs biens immobiliers situés dans l'Hexagone aux prélèvements sociaux sur le capital, au taux cumulé de 15,5%. Elle devait rapporter 250 millions par an. Le texte estimait à l'époque qu'environ 60.000 ménages bénéficiaient en moyenne de 12.000 euros par an de revenus fonciers au titre des loyers.
Problème, la décision de la Cour prive non seulement l'État français de cette somme à partir de cette année, mais elle devrait l'obliger à rembourser ceux qui en feront la réclamation dans les délais prévus des montants trop perçus en 2012 (pour partie) et en 2013 et 2014. Ces réclamations devraient se multiplier, notamment de la part de frontaliers ayant été soumis à tort à des prélèvements sociaux.
La réponse de la CJUE concerne uniquement les non-résidents localisés au sein de la Communauté européenne. La question se posera ensuite pour ceux situés dans d'autres pays, comme la Suisse. Or il y a un précédent. Après une décision du conseil d'État de fin octobre, la loi française a harmonisé, depuis le début de l'année, le taux de l'impôt sur les plus immobilières, entre les non-résidents vivant en Europe et les autres. Alors que les premiers étaient imposés à 19% et les seconds à 33,33%, ils sont désormais tous taxés à 19%.
La Cour a en effet donné gain de cause à un contribuable, qui avait lancé un contentieux, en suivant les recommandations qu'avaient formulées son avocat général en octobre dernier. En clair, Paris considérait la CSG et la CRDS comme des impôts sur le revenu, alors que pour Bruxelles, ce sont des cotisations sociales. Or, selon un règlement communautaire datant de 1971, un même contribuable ne peut pas être assujetti à deux régimes de Sécurité sociale dans deux États différents selon Bruno Knadjian, avocat associé au cabinet Hogan Lovells.
L'arrêt concerne certes un contribuable néerlandais, résident fiscal français. Il est rattaché au régime de sécurité sociale des Pays-Bas, où il travaille, et non français. C'est la raison pour laquelle la décision peut s'appliquer à la situation des non-résidents fiscaux français, rattachés à un régime de sécurité social étranger et redevable de la CSG-CRDS».Impact de 250 millions par an
Par ailleurs, les candidats au déménagement seront parfois bien avisés de vendre les biens immobiliers français dont ils sont propriétaires avant de partir. Si le bien constitue leur résidence principale, la plus-value est exonérée. Si tel n'est pas le cas, ils bénéficient d'abattements pour durée de détention dont la progressivité a été renforcée par la loi de finances pour 2014.
En revanche, s'ils cèdent leur bien immobilier une fois devenus non résidents, ils sont soumis à d'autres règles qui dépendent du nouveau pays d'habitation.
Si vous déménagez en dehors de l'Union européenne ou de la Norvège et de l'Islande, votre plus-value sera taxée à 33,33 %.
Si vous êtes ressortissant de l'Union européenne et si vous avez été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession, vous bénéficiez d'une exonération plafonnée à 150 000 euros (elle était sans limite jusqu'à présent).
Attention, cette exonération ne s'applique que pendant une durée limitée. Une fois franchie la limite des 150 000 euros, les règles applicables seront soit les mêmes que pour les résidents français (si vous restez dans le territoire communautaire), soit l'imposition à 33,33 %. C'est dire que la stratégie patrimoniale doit se construire avant le départ, et non après.
D'autre part, jusqu’au 1er janvier 2015, tous les non-résidents réalisant une plus-value immobilière des particuliers devaient désigner un représentant fiscal en France. Étaient soumises à cette obligation, des cas de ventes de biens immobiliers dont la valeur excédait 150 000 € ou celles où le cédant ne pouvait pas bénéficier de l’exonération pour durée de détention.
Les dispositions de la loi de finances rectificative pour 2014 suppriment cette obligation pour les résidents des pays membres de l’Union européenne et de l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l'évasion fiscales ainsi qu'une convention d'assistance, à savoir la Norvège et l’Islande.
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