Les propriétaires bailleurs sont découragés par les contraintes juridiques qui pèsent sur eux(CAFPI)
25-01-2016
Alors que la fin de l’année est généralement propice aux achats en vue de la location, le mois de décembre 2015 n’a connu qu’une très légère augmentation de l’investissement locatif à 12% des acquisitions, contre 11% le mois précédent.
Si le neuf semble tirer son épingle du jeu grâce au dispositif Pinel, c’est l’investissement dans l’ancien qui régresse. Les propriétaires bailleurs sont découragés par les nouvelles contraintes juridiques qui pèsent sur eux, ainsi que par l’encadrement des loyers, la fiscalité immobilière en hausse, les rendements locatifs en baisse, etc.
Primo-accédants.
Toujours à la peine, ils consacrent encore ce mois-ci près de 5 années de revenus à leur acquisition.En moyenne, ils empruntent 179 278 euros sur une durée de 239 mois, c’est-à-dire quasiment 20 ans.La proportion des primo-accédants à acheter dans l’ancien est stable, à 81%. Il sera intéressant de suivre,dans les prochains mois, l’effet du prêt à taux zéro 2016 sur la relance de la primo-accession dans le neuf et notamment en maison individuelle.
Accédants.
Les opérations d’achat-revente, appelées « acquisitions de confort » par les professionnels de l’immobilier,sont le fait d’acquéreurs disposant d’un apport personnel important et de revenus supérieurs à la moyenne.Conséquences, par rapport au primo-accédants, leur achat représente moins de 3,5 années de leurs revenus et ils empruntent sur une durée plus courte (194 mois).
Les atouts sont réunis pour une bonne année immobilière (Janvier 2016)
Emprunter aujourd'hui à un taux fixe de 2% sur 20 ans (hors assurance), c'est toujours possible ! CAFPI, N° 1 du courtage en crédit immobilier, négocie en ce moment pour ses clients des taux fixes entre 1,26% et 1,65% sur 10 ans, entre 1,60% et 2,00% sur 15 ans, entre 1,90% et 2,18% sur 20 ans et entre 2,05% et 2,55% sur 25 ans. C'est, en moyenne, 33 points de base de moins par rapport aux taux du marché (-0,33%). (, )
Sur 10 ans, la Haute-Normandie fait une percée fulgurante en offrant un taux fixe de 1,26%, loin devant son suivant immédiat, la Bretagne, à 1,43%. A l’autre extrémité du spectre des durées d’emprunt, ce sont les régions situées à l’autre extrémité de la France qui s’imposent : PACA et Rhône-Alpes (2,05%).
Grands oubliés de la période précédente, les primo-accédants vont pleinement bénéficier du nouveau prêt à taux zéro, entrée en vigueur au 1er janvier 2016. Avec ses montants majorés, ses différés de remboursement élargis et son extension à l’achat dans l’ancien (sous condition de travaux), le PTZ 2016 vient resolvabiliser cette clientèle essentielle à la bonne tenue des marchés immobiliers. Il va aussi permettre à de nombreux jeunes ménages de réaliser leur souhait de devenir
propriétaire.
Pouvoir d'achat immobilier
La réponse doit être nuancée en fonction des villes. Comparons la surface habitable que l’on peut acheter avec une mensualité de 1 000 euros pendant 20 ans, et le loyer demandé pour cette même surface (source loyer : CLAMEUR ) :
- L’effort supplémentaire à consentir pour devenir propriétaire est très faible à Lille, où l’on peut acheter un logement de 77 m² dont le loyer mensuel serait de 1 016 euros. Il en est de même à Rennes (80,5 m² pour un loyer de 982 euros), à Marseille (81 m² pour un loyer de 972 euros), à Strasbourg (78 m² pour un loyer de 967 euros), à Nantes (77 m² pour un loyer de 947 euros).
- L’effort se révèle plus important dans les villes où les prix de vente ont eu tendance à progresser plus vite que les loyers, comme Toulouse (74 m² pour un loyer de 880 euros), Bordeaux (64 m² pour un loyer de 819 euros), Nice (52,50 m² pour un loyer de 808 euros) et, surtout, Paris (25,5 m² pour un loyer de 635 euros). Ces marchés, plus difficiles d’accès pour les primo-accédants, sont davantage animés par des secundo-accédants disposant d’un apport personnel plus conséquent.
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